Text na rozkliknutí:

Územní souhlas je zjednodušeným povolením k umístění rodinného domu, které vám stavební úřad vydá, je-li vaše stavba „nekonfliktní“. To znamená hlavně to, že s ní souhlasí sousedé a dotčené úřady. Bez územního souhlasu nemůžete stavbu rodinného domu ohlásit nebo požádat o vydání stavebního povolení, tzn. nemůžete získat druhý stupeň povolení, na jehož základě pak již můžete začít stavět.

Výhody pro stavebníka:

• Vcelku jednoduchý a rychlý proces bez striktních procesních pravidel, která by vše časově protahovala.
• Nižší poplatek než u územního řízení.
• Sousedé souhlasí, takže se nevypořádávají žádné jejich námitky.

Nevýhody pro stavebníka:

• Stavební úřad do vydaného územního souhlasu nemůže stanovit žádné podmínky, proto je důležitá vaše součinnost s dotčenými úřady a ostatními institucemi - projektant s nimi musí spolupracovat a zakomponovat jejich požadavky do projektové dokumentace.
• Nelze v rámci něj žádat např. o povolení výjimky.
• Delší doba, kdy je možné vydaný územní souhlas napadnout např. opomenutým sousedem u soudu.
• Oproti územnímu rozhodnutí jej nelze po vydání měnit.

Pokud máte potřebné souhlasy i vyjádření a vše je v pořádku, stavební úřad vám vydá územní souhlas. Případné nedostatky vám stavební úřad oznámí a vyzve vás k jejich odstranění v přiměřené lhůtě.

Jestliže není možné územní souhlas vydat, pak se neformální proces mění na proces územního řízení s pevně stanovenými pravidly, které musí stavební úřad dodržet. Bude to tedy pravděpodobně trvat delší dobu než 30 dnů. Novou žádost nemusíte podávat, stavební úřad vám sám doručí dokument usnesení o zahájení územního řízení a tímto dnem je řízení zahájeno. Na konci získáte územní rozhodnutí.

Vydaný územní souhlas je platný dva roky. V této lhůtě musíte získat druhý stupeň povolení (povolení provedení stavby), tedy stavbu ohlásit nebo podat žádost o vydání stavebního povolení. Dobu platnosti územního souhlasu nelze prodloužit.

Text na rozkliknutí:

Územní rozhodnutí je klasickým povolením k umístění rodinného domu. Buď o něj požádáte přímo, anebo jej musíte získat, když sice žádáte jen o územní souhlas (zjednodušený typ povolení), ale vaše stavba nesplňuje podmínky pro jeho udělení. Bez územního rozhodnutí nemůžete stavbu rodinného domu ohlásit nebo požádat o vydání stavebního povolení, tzn. nemůžete získat druhý stupeň povolení, na jehož základě pak již můžete začít stavět.

Výhody pro stavebníka:

• Lze v něm vyřešit i námitky účastníků např. stanovením podmínek nebo dosažením kompromisu.
• Jistější pozice pro stavebníka - stavební úřad v řízení vypořádává i námitky, proto po vydání územního rozhodnutí je kratší doba, kdy je možné rozhodnutí napadnout např. u soudu (link).

Nevýhody pro stavebníka:

• Pevně stanovená procesní pravidla, která musí stavební úřad dodržet, důsledkem čehož je i delší doba řízení (úřad obesílá účastníky poštou apod.).

Den doručení Vaší žádosti stavebnímu úřadu = den zahájení správního řízení, začíná běžet lhůta pro vydání územního rozhodnutí. Lhůta se však může přerušit, pokud Vás úřad např. vyzve k odstranění nedostatků žádosti.

Pečlivě čtěte listiny od stavebního úřadu, ať můžete reagovat na jeho případné požadavky včas v určené lhůtě.

V průběhu řízení můžete využít svých práv (jejich úplný seznam najdete zde):

- nahlížet do spisu stavebního úřadu a pořizovat si z něj kopie

- vyjadřovat se v řízení

- navrhovat důkazy

Kdo další může a patrně bude kromě Vás do řízení mluvit?

• obec, která hájí zájmy obce a občanů obce,
• další účastníci řízení, zejména vlastník pozemku, na kterém se staví, a sousedé, jejichž vlastnictví nebo oprávnění ze služebnosti (např. věcného břemene chůze, jízdy, služebnost provozovatele sítí) může nová stavba přímo ovlivnit (a to klidně i ti, co nemají společnou hranici, tj. nepřímí sousedé) - mohou vznášet námitky - typicky proti pochybení stavebního úřadu v řízení nebo námitky věcné - proti orientaci oken, zastínění svého domu, odstupu od stávající stavby apod. Uplatnění námitek tohoto typu má místo právě v tomto řízení, později při ohlašování stavby nebo vydávání stavebního povolení již bývá na tyto námitky pozdě.
• dotčené orgány (link)

Nedostatky žádosti:

- k žádosti není připojena dokumentace nebo není zpracovaná projektantem - úřad řízení zastaví a nic dalšího neprojednává

- jiné nedostatky - stavební úřad Vás vyzve k doplnění, stanoví k tomu lhůtu a řízení přeruší (viz link) - důsledek: lhůta k vydání rozhodnutí dále neběží a pokračuje až po Vašem doplnění

Nedostatky odstraňte ve lhůtě určené stavebním úřadem. Pokud to není možné, buďte aktivní a požádejte stavební úřad o prodloužení lhůty. Jinak se vystavujete riziku, že stavební úřad řízení zastaví.

Výsledek - úřad:

• vydá územní rozhodnutí, na jehož základě můžete přejít k dalšímu kroku ohlášení stavby (link)

- řízení zastaví - v případě nedoplnění žádosti

- žádost zamítne (link opravné prostředky) - nelze-li záměr v daném místě a za daných podmínek realizovat

Územní rozhodnutí je platné 2 roky, v této lhůtě musíte stavbu ohlásit nebo podat žádost o vydání stavebního povolení. Dobu platnosti územního rozhodnutí lze prodloužit.

Text na rozkliknutí:

Ohlášení je jednodušší proces získání povolení provedení stavby. Na základě něj již můžete začít stavět. Nebude-li stavební úřad s vaším ohlášením souhlasit, což se stane např. tehdy, pokud mu nepředložíte souhlasy vašich sousedů, nezbude vám, než získat povolení klasické - stavební povolení.

Stavbu rodinného domu můžete stavebnímu úřadu ohlásit až poté, co stavební úřad vydá územní rozhodnutí nebo územní souhlas a připustí tak umístění stavby do území. Ohlásíte-li stavbu předtím, než vám stavební úřad doručí územní souhlas nebo předtím, než územní rozhodnutí nabyde právní moci, stavební úřad nebude s vaším ohlášením souhlasit, souhlas se stavbou nevydá a vy nebudete moci začít stavět.

Výhody:

• Vcelku jednoduchý a rychlý proces bez striktních procesních pravidel, která by vše časově protahovala.
• Nižší poplatek než u stavebního řízení.
• Sousedé souhlasí, takže se v řízení nevypořádávají žádné námitky ani připomínky.

Nevýhody:

• Stavební úřad do vydaného souhlasu s ohlášením nemůže stanovit žádné podmínky, proto je důležitá vaše součinnost s dotčenými úřady a ostatními institucemi - projektant s nimi musí spolupracovat a zakomponovat jejich požadavky do projektové dokumentace.
• Nelze v rámci něj žádat o povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu.

- v případě nedostatků Vám je stavební úřad pomůže odstranit, případně Vás vyzve k jejich odstranění a stanoví k tomu přiměřenou lhůtu. Potřebujete-li čas delší, buďte aktivní a jednejte o tom s úřadem.

Výsledek:

• úřad vydá souhlas s provedením ohlášené stavby a Vy můžete začít stavět (viz link)
• úřad nařídí provedení klasického stavebního řízení. Neformální proces se mění na proces s pevně stanovenými pravidly, které musí stavební úřad dodržet, tzn. bude pravděpodobně trvat delší dobu než 30 dnů. Novou žádost nemusíte podávat, stavební úřad Vás o této skutečnosti sám vyrozumí tím, že Vám doručí dokument “usnesení o zahájení stavebního řízení”, a tímto dnem je řízení zahájeno.

V určitých případech nebude možné získat od stavebního úřadu souhlas s ohlášením, nebo pro Vás toto zjednodušené povolení nebude výhodné:

• nejste si jisti, zda stihnete zahájit stavbu do 2 let
• nemáte souhlasy sousedů (bez nich stavební úřad nevydá souhlas s ohlášením)
• nemáte kladná stanoviska dotčených orgánů (bez nich stavební úřad nevydá souhlas s ohlášením)

Nebude-li možné rodinný dům ohlásit, neznamená to ještě, že jeho stavbu nebudete vůbec moci uskutečnit. Pro povolení stavby však budete muset požádat o vydání stavebního povolení. Pokud jste ohlášení podali, avšak nejsou splněny podmínky pro jeho odsouhlasení, stavební úřad bude s ohlášením nakládat jako s žádostí o vydání stavebního povolení. Na základě této žádosti povede stavební úřad řízení, které je složitější a trvá delší dobu, než proces ohlášení stavby. Řízení je ukončeno vydáním rozhodnutí o povolení nebo nepovolení stavby.

Text na rozkliknutí:

Získat pro váš domek zjednodušená povolení (územní souhlas a souhlas s ohlášením) není tak složité, jak jste si zprvu mysleli? Máme pro vás dobrou zprávu, může to být ještě jednodušší. O územní souhlas a souhlas s ohlášením můžete požádat společně. Povolení umístění i povolení provedení stavby tak můžete získat jedním tahem a hned začít stavět.

Výhody:

• Vcelku jednoduchý a rychlý proces bez striktních procesních pravidel, která by vše časově protahovala.
• Nižší poplatek než u žádosti o společné územní rozhodnutí a stavební povolení (tj. než u společného klasického řízení).
• Podáváte jen jednu žádost a získáte jen jedno povolení, v němž stavební úřad zhodnotí společně jak předpoklady k umístění, tak i k provedení stavby.
• Máte souhlas sousedů, takže se v řízení nevypořádávají žádné námitky.

Nevýhody:

• Stavební úřad do společného územního souhlasu a souhlasu s ohlášením nemůže stanovit žádné podmínky, proto je důležitá součinnost s dotčenými úřady a ostatními institucemi - projektant s nimi musí spolupracovat a zakomponovat jejich požadavky do projektové dokumentace stavby.
• Nelze v rámci něj žádat o povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu.
• Delší doba, kdy je možné vydaný společný územní souhlas a souhlas s ohlášením napadnout např. opomenutým sousedem u soudu.

Pokud máte potřebné souhlasy i vyjádření a vše je v pořádku, stavební úřad vám vydá společný územní souhlas a souhlas s ohlášením. Případné nedostatky vám stavební úřad oznámí a vyzve vás k jejich odstranění v přiměřené lhůtě.

Jestliže není možné územní souhlas vydat, pak se neformální proces mění na proces společného územního a stavebního řízení s pevně stanovenými pravidly, které musí stavební úřad dodržet. Bude to tedy pravděpodobně trvat delší dobu než 30 dnů. Novou žádost nemusíte podávat, stavební úřad vám sám doručí dokument “usnesení o zahájení společného územního a stavebního řízení”. Jakmile usnesení nabyde právní moc, je řízení zahájeno.

Vydaný společný souhlas je platný dva roky. V této lhůtě musíte začít svůj domek stavět. Dobu platnosti územního souhlasu nelze prodloužit.

Text na rozkliknutí:

Stavební povolení je klasickým povolením k provedení stavby, které Vám stavební úřad vydá, pokud jej o to požádáte, nebo pokud mu sice svůj rodinný dům ohlásíte (zjednodušený typ povolení), ale Vaše stavba nesplňuje podmínky k tomu, aby stavební úřad s Vaším ohlášením souhlasil. Bez stavebního povolení nemůžete svůj rodinný dům začít stavět.

O stavební povolení můžete požádat až poté, co stavební úřad vydá územní rozhodnutí nebo územní souhlas a povolí tak umístění stavby v území. Požádáte-li o vydání stavebního povolení dříve, stavební úřad Vaší žádosti nevyhoví a Vy nebudete moci začít stavět.

Výhody pro stavebníka:

• Lze v něm vyřešit i námitky účastníků např. stanovením podmínek nebo dosažením kompromisu.
• Jistější pozice pro stavebníka - stavební úřad v řízení vypořádává námitky, proto po vydání stavebního povolení je kratší doba, kdy je možné rozhodnutí napadnout např. u soudu (link)

Nevýhody pro stavebníka:

• Pevně stanovená pravidla, která musí stavební úřad dodržet, důsledkem čehož je i delší doba řízení (úřad obesílá účastníky poštou apod.) .

Den doručení Vaší žádosti stavebnímu úřadu = den zahájení stavebního řízení, kdy začíná běžet lhůta pro vydání stavebního povolení. Lhůta se však může přerušit, pokud Vás úřad např. vyzve k odstranění nedostatků žádosti.

Pečlivě čtěte listiny od stavebního úřadu, ať můžete reagovat na jeho případné požadavky včas v určené lhůtě.

V průběhu řízení můžete využít svých práv (jejich úplný seznam najdete zde):

- nahlížet do spisu stavebního úřadu a pořizovat si z něj kopie

- vyjadřovat se v řízení

- navrhovat důkazy

Kdo další může kromě Vás do řízení mluvit?

• Další účastníci řízení, zejména vlastník pozemku, na kterém se staví, a sousedé, jejichž vlastnictví může nová stavba přímo ovlivnit (a to klidně i ti, co nemají společnou hranici, tj. nepřímí sousedé). Mohou vznášet námitky proti pochybení stavebního úřadu nebo námitky věcné proti stavebnímu projektu, proti způsobu, jakým bude stavba prováděna (typicky jde o hluk stavebních strojů a prašnost), proti užívání stavby nebo proti požadavkům dotčených orgánů.
• Dotčené orgány.

Nedostatky žádosti:

- k žádosti není připojena projektová dokumentace nebo není zpracovaná projektantem - úřad řízení zastaví a nic dalšího neprojednává

- jiné nedostatky - stavební úřad Vás vyzve k doplnění, stanoví k tomu lhůtu a řízení přeruší (viz link) - důsledek: lhůta k vydání stavebního povolení dále neběží a pokračuje až po Vašem doplnění

Nedostatky odstraňte ve lhůtě určené stavebním úřadem. Pokud to není možné, buďte aktivní a požádejte stavební úřad o prodloužení lhůty. Jinak se vystavujete riziku, že stavební úřad řízení zastaví.

Výsledek - úřad:

• vydá stavební povolení, po jeho právní moci ověří projekt a Vy můžete začít stavět

- řízení zastaví - v případě nedoplnění žádosti

- žádost zamítne (link opravné prostředky) - nelze-li v daném místě a za daných podmínek stavět

Text na rozkliknutí:

Povolení stavby může být nahrazeno smlouvou, jejíž návrh předložíte a stavební úřad ji s Vámi uzavře. Touto smlouvou může být nahrazeno jak povolení, jímž stavební úřad stavbu do území umístí (územní rozhodnutí, územní souhlas), tak i povolení, kterým stavební úřad povolí provedení stavby (stavební povolení).

Výhody pro stavebníka:

- rychlý proces bez možnosti prodloužení (stavební úřad má 30 dnů, aby přijal, nebo odmítl)

- nižší poplatek než u územního a stavebního řízení

- sousedé souhlasí, takže stavební úřad neřeší jejich námitky

Nevýhody:

- větší nároky na stavebníka, který návrh smlouvy připravuje (není stanoven formulář smlouvy)

- s uzavřením smlouvy musí svým podpisem vyslovit souhlas všichni sousedé, do jejichž práv stavba rodinného domu zasahuje. Jedině pak se smlouva stává účinnou a vzniká právo zahájit stavbu.

- pokud by s uzavřením smlouvy nesouhlasil některý ze sousedů, do jehož práv stavba Vašeho rodinného domu zasahuje, mohl by se v neomezené době domáhat určení, že smlouva nemá účinky, a že tedy vlastně rodinný dům nebyl povolen. Stavebník je tedy ponecháván ve značné nejistotě. Tomu může zabránit, nechá-li smlouvu odsouhlasit co nejširším okruhem sousedů a bude-li počítat s tím, že jejich počet je spíše vyšší než nižší.

Nedostatky návrhu smlouvy:

- ke smlouvě připojená dokumentace stavby není zpracovaná projektantem - úřad návrh odmítne

- jiné nedostatky - stavební úřad Vás vyzve k doplnění

Výsledek - úřad:

• smlouvu uzavře, jsou-li splněny podmínky k umístění či provedení stavby
• smlouvu odmítne, nelze-li v daném místě a za daných podmínek stavět nebo není-li k návrhu smlouvy připojena dokumentace stavby

Pokud stavební úřad návrh smlouvy podepíše, není ještě možné začít stavět. Musíte zajistit, aby smlouvu podepsali všichni, kdo by byli účastníky územního nebo stavebního řízení, které by se jinak (nebýt uzavření smlouvy) konalo. Jedná se zejména o sousedy, do jejichž práv může být stavbou zasaženo, a v případě smlouvy nahrazující územní rozhodnutí i obec, na jejímž území se bude stavba nacházet.

Text na rozkliknutí:

Povolení stavby vydávané ve formě územního rozhodnutí a stavebního povolení lze nahradit jediným rozhodnutím. Stavební úřad na základě jedné žádosti zjistí, zda lze Váš rodinný dům do území připustit a zda může být v navrhované podobě proveden. Pokud ano, vydá o tom jedno povolení, tzv. společné povolení stavby. Na jeho základě můžete začít stavět.

Toto povolení Vám stavební úřad vydá, pokud jej o to požádáte, nebo pokud sice požádáte o společný územní souhlas a souhlas s ohlášením, Vaše stavba však nesplní podmínky k tomu, aby Vám jej stavební úřad vydal.

Výhody pro stavebníka:

- jedna žádost

- jedno povolení, v němž stavební úřad zhodnotí společně jak předpoklady k umístění, tak i k provedení stavby

- lze v něm vyřešit námitky účastníků např. stanovením podmínek nebo dosažením kompromisu

- jistější pozice pro stavebníka - stavební úřad v řízení vypořádává námitky, proto po vydání společného povolení je kratší doba, kdy je možné rozhodnutí napadnout např. u soudu (link)

Nevýhody pro stavebníka:

- pevně stanovená pravidla, která musí stavební úřad dodržet, důsledkem čehož je i delší doba řízení (úřad obesílá účastníky poštou apod.)

Den doručení Vaší žádosti stavebnímu úřadu = den zahájení společného řízení, kdy začíná běžet lhůta pro vydání společného povolení. Lhůta se však může přerušit, pokud Vás úřad např. vyzve k odstranění nedostatků žádosti.

Kdo další může kromě Vás do řízení mluvit?

• Další účastníci řízení, zejména obec, která hájí své zájmy obce a zájmy občanů obce, vlastník pozemku, na kterém se staví, a sousedé, jejichž práva může nová stavba přímo ovlivnit (a to klidně i ti, co nemají společnou hranici, tj. nepřímí sousedé). Mohou vznášet námitky proti pochybení stavebního úřadu nebo námitky věcné proti stavbě (orientaci oken, zastínění svého domu, odstupu od stávající stavby apod.), proti stavební dokumentaci, proti způsobu, jakým bude stavba prováděna (typicky hluk ze stavebních strojů a prašnost), proti způsobu, jakým bude stavba užívána, a proti požadavkům dotčených orgánů.
• Dotčené orgány.

Pečlivě čtěte listiny od stavebního úřadu, ať můžete reagovat na jeho případné požadavky včas v určené lhůtě.

Nedostatky žádosti:

- k žádosti není připojena projektová dokumentace nebo není zpracovaná projektantem - úřad řízení zastaví a nic dalšího neprojednává

- jiné nedostatky - stavební úřad Vás vyzve k doplnění, stanoví k tomu lhůtu a řízení přeruší (viz link) - důsledek: lhůta k vydání společného povolení dále neběží a pokračuje až po Vašem doplnění

Nedostatky odstraňte ve lhůtě určené stavebním úřadem. Pokud to není možné, buďte aktivní a požádejte stavební úřad o prodloužení lhůty. Jinak se vystavujete riziku, že stavební úřad řízení zastaví.

Výsledek - úřad:

• vydá společné povolení, po jehož právní moci ověří projekt a Vy můžete začít stavět (link)

- řízení zastaví - v případě nedoplnění žádosti

- žádost zamítne (link opravné prostředky) - nelze-li v daném místě a za daných podmínek stavět

Text na rozkliknutí:

V mnoha případech je nezbytné vstoupit v průběhu výstavby na sousední pozemek a provést odtud některé stavební práce. Na tomto vstupu je třeba se pokud možno se sousedem dohodnout. Pokud k dohodě nedojde, může stavební úřad nařídit sousedovi, aby Vám provedení stavby umožnil. Pokud stavba ještě nebyla stavebním úřadem povolena, může stavební úřad oba kroky (povolení stavby + „příkaz” sousedovi) učinit najednou.

Stavební úřad můžete o takový postup požádat. Žádost, kterou nemusíte podat na předepsaném formuláři (formulář neexistuje), můžete spojit s žádostí o povolení stavby. Můžete jí podat i poté, co již stavba byla stavebním úřadem povolena.

Toto tzv. opatření na sousedním pozemku nebo stavbě (§ 141 stavebního zákona) je stavební úřad oprávněn uložit pouze ve veřejném zájmu. Jedná se o požadavek, aby:

a) stavba byla prováděna v souladu s povolením stavebního úřadu a byla užívána jen k povolenému účelu,

c) stavba neohrožovala život a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí, zájmy státní památkové péče, archeologické nálezy a sousední stavby, popřípadě nezpůsobovala jiné škody či ztráty,

d) se při výstavbě a užívání stavby a stavebního pozemku předcházelo důsledkům živelních pohrom nebo náhlých havárií, čelilo jejich účinkům nebo aby se nebezpečí takových účinků snížilo,

e) byly odstraněny stavebně bezpečnostní, požární, hygienické, zdravotní nebo provozní závady na stavbě anebo na stavebním pozemku, včetně překážek bezbariérového užívání stavby.

Veřejným zájmem však není zájem na tom, abyste mohli stavební práce na svém rodinném domě provádět komfortnějším nebo ekonomičtějším způsobem.

Pokud Vám stavební úřad vyhoví a sousedovi povinnost uloží, musíte dbát o to, abyste jej co nejméně rušili a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací jste také povinni uvést sousední pozemek do předchozího stavu. V opačném případě může soused požadovat náhradu vzniklé škody.

Pokud Vám stavební úřad nevyhoví, např. proto, že Vám nesvědčí veřejný zájem, Vy však stavět potřebujete a nezbývá Vám nic jiného, než využít k této činnosti i sousedovy pozemky, můžete postupovat podle občanského zákoníku (§ 1022). Můžete tedy po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro stavební práce na Vašem pozemku potřebné. Kromě vstupu na sousední pozemek se může jednat třeba i o umístění stavební mechanizace. Soused by Vám nemusel vyhovět, pokud by jeho zájem na nerušeném užívání pozemku převýšil Váš zájem na provedení stavby. V tom případě byste se svým požadavkem nebyli u soudu úspěšní.